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EMC全站:2022 上半年总结与展望

  EMC全站:2022 上半年总结与展望2022 年上半年,土地市场成交量价同比回落,溢价率指标也较 2021 年上半年出现了大幅下滑。不仅成交规模不及热度仍然较高的 2021 年上半年,与同属市场低位的 2021 年下半年相比,土地成交也显著下跌。但各能级之间降幅差异显著,其中一线城市上半年土地成交量价降幅相对较小。市场热度方面,得益于上半年地方供地门槛的放松及政策端的改善,一二线城市溢价与流拍指标均较 2021 年下半年有所改善,但是与同期历史数据相比,2022 年上半年土拍热度仍在低位。

  企业端来看,上半年以来企业仍然保持谨慎的拿地态势,拿地销售比不足 0.2,且有近六成百强房企未拿地。从拿地房企类型来看,与去年下半年保持一致,国企、央企仍是土地市场的主力军,民企几乎隐身,地方平台公司仍旧处于 托底 态势。

  1)成交体量同环比下降均超五成,三四线环比降幅最大。受重点城市集中土拍轮次增加、行业信心仍在低位等因素影响,全国土地市场成交量同比显著下滑。据 CRIC 统计,2022 年上半年全国 300 城经营性土地成交建筑面积为 4.1 亿平方米,较 2021 年上半年同期下跌 55%。价格方面,因能级成交结构变化及重点城市供地侧调整,上半年土地成交平均楼板价为 3151 元 / 平方米,环比上涨了 18%,但同比仍下降了 7%。

  分月度来看,受年初疫情散发蔓延等因素影响,部分重点城市首轮集中土拍延迟入市,1、2 月土拍量价齐跌,随着重点城市集中土拍的相继入市之后,3 月份以来全国土地成交规模逐月上行,平均地价也维持在相对高位,但是受供应收缩及土拍热度仍在低位影响,各月土地成交规模同比跌幅依旧超过五成。

  与同属市场低位的 2021 年下半年相比,各能级城市土地成交均显著下跌,但降幅差异显著:一线城市上半年土地成交量价降幅最小,成交规模环比减少 53%,成交金额下降 36%;二线城市其次,成交建面下降 63%,成交金额下降 54%;行业信心重建期中,三四线城市降幅最为显著,成交建面、金额的环比降幅均达到了七成左右。价格方面,一二线城市的平均地价因重点城市供地向中心区域或热点片区倾斜而明显抬升,比如广州一批次集中供地中增城、从化等外围片区地块明显减少;三四线城市则因金华、佛山等此前热点城市地市热度大降温、土地难排除溢价等因素影响,成交地价环比下滑,同比更是有两成的降幅。src=

  2)各能级溢价率同比均降,三四线 年上半年行业融资、需求侧利好政策频出,但是鉴于销售端表现仍未真正好转,企业经营策略仍以保守审慎,财务指标不触线、现金流安全为先,在此背景之下整体市场热度仍在低位徘徊。上半年整体溢价率进一步下降至 4.3%,较仍在热度高位的 2021 年上半年大幅下降 12 个百分点,较 2021 年下半年也有 0.6 个百分点的降幅。

  分能级城市来看,与规模的下降原因相同,溢价率的回落也主要是三四线热度回落所致。得益于拍地门槛的降低和大量优质地块入市,2022 年上半年一二线城市平均溢价率均环比上升,典型如合肥、深圳首轮集中土拍平均溢价率均达到了 10% 以上,一、二线 年上半年平均溢价率分别为 4% 和 4.5%,分别较 2021 年下半年分别上涨了 0.9 和 1.5 个百分点。反观三四线城市,土拍热度却仍在冰点,如盐城、徐州、佛山、东莞等往年的热点三四线 年上半年土拍平均溢价率均接近 归零 ,三四线 年上半年平均溢价率仅为 4.3%,同比下降 15.8 个百分点,环比下降 2.2 个百分点,致全国平均溢价率同环比均降。src=

  3)楼地市政策放松叠加融资回暖,上半年流拍现象较去年下半年进一步趋稳。以重点监测的城市来看,2022 年上半年,土地流拍率较去年下半年有所趋稳,基本维持在了 20% 以下的水平。分月份表现来看,除 1 月份因 2021 年年末三四线供地较多,流拍率推升至 23% 之外,其余各月的土地流拍率均低于 20%。

  二季度以来,虽然中央和地方对房地产政策进一步放松,在企业融资、拍地门槛、资金监管、限购限贷等方面均有放松,但由于行业新房销售表现仍未出现真正转好,企业拿地信心依旧低位,二季度土地流拍与一季度相比,仍无实质性改善。就最新结束的北京、福州、厦门次轮集中供地来看,土地流拍率仍然达到了 10% 以上,如福州计划出让的 13 宗地块中,最终 3 宗遭遇流标,流拍率达到了 23%。src=

  受制于市场下行、资金链紧张等因素的影响,2022 年上半年土地市场持续低迷,企业投资同样谨慎。即便是部分集中供地城市土拍门槛宽松、优质地块体量增多也未能带动市场的热度。诸多百强房企在土地价格较高的核心城市投资处于 有心无力 的状态,仅有不到四成的百强房企在 2022 年有土地入账。

  数据来看,在 1-5 月拿地金额 TOP100 中,百强房企拿地数量仅占到 34%,且几乎全部集中在销售 TOP50 企业之中,如建发、华润、中海、万科等 1-5 月拿地金额超过 200 亿元。此外,项目开发商和地方平台公司个占到 36% 和 30%。

  从拿地房企类型来看,与去年下半年保持一致,国企、央企仍是土地市场的主力军,民企几乎隐身,地方平台公司仍旧处于 托底 态势。就全口径销售 TOP50 企业而言,国央企占比达到 74%,优势明显,中海、华润、招商等在核心一二线积极拿地。民企则近乎 隐身 ,拿地金额占比仅有 28%,且集中在少数企业中,如龙湖、滨江、大家等。src=

  从 1-5 月已经拿地的房企来看,销售 TOP30 中仅有半数投资仍能正常进行且部分企业表现相对积极。首先是规模化、全国化的国企、央企,一方面投资金额较大,如万科、中海、建发等 1-5 月新增拿地金额超过 290 亿元,另一方面,绿城、建发等拿地销售比超过 0.5,远超过行业平均。其次,虽然民企整体表现低迷,但诸如滨江、龙湖等,在集中供地中相对积极,拿地金额同样排在行业前列。

  截止 5 月末,百强房企投资金额的 84% 集中于 22 城,22 城以外仅占 16%,百强房企对于核心城市以外的投资可谓 慎之又慎 。在 22 城以外,较受青睐的城市主要包括佛山、常州、东莞等发达城市群中热点的三四线城市,环渤海、中西部的三四线城市投资减退更为严重。src=

  就房企在集中供地城市拿地表现来看,22 城拿地 TOP10 房企与销售 TOP10 高度重合,换而言之,目前能够拿地的房企都是能够保障的销售去化的企业。据克而瑞统计的截止到 6 月 23 日,有 5 家百强房企在集中供地中拿地金额超过 200 亿元,其中建发、华润、中海排在前三位。其中,22 城拿地 TOP10 房企基本集中于销售 TOP30 房企中,其中有 4 家来自销售 TOP10,分别是华润、中海、招商蛇口、万科、保利发展。由此可见,龙头房企在集中供地中投资力度更大,有更明显的优势,未来销售的份额集中度还将继续提升。src=

  2022 年上半年,在疫情多点散发的影响下,正处于复苏期的市场再受重创,楼市销售普遍承压,导致房企流动性压力进一步趋紧。在此影响下,土地市场成交规模较去年同期大幅走低,尤其是作为成交主力的三四线城市,成交规模降幅尤为显著。当前,楼市销售仍未真正回暖,流动性压力影响下房企拿地更偏向安全边际更高的核心优质地块。另一方面,对于库存重回高位、楼市去化难的城市,包括重点城市,土地供应规模也较此前明显缩减,如郑州、武汉等一二轮供地量较去年大幅减少。在上述因素的影响下,尽管下半年成交将会周期性回升,但就全年而言,2022 年土地成交规模将较上一年进一步走低,乐观估计降幅也将在两成以上。

  市场热度方面。我们注意到,为了防止流拍,继杭州、宁波、无锡后,更多城市采取了预申请的土地出让机制或挂牌前通过土地推介会来摸底房企拿地意愿。受此影响,土地出让流拍现象或将有所好转。不过,当前多数城市的楼市仍在筑底期,企业拿地信心有待修复,预计三季度土地市场将延续低热运行。尤其是重点城市接下来将要进行的第二轮土拍,整体仍将以底价成交为主,仅盈利充裕、片区内去化表现好的地块才会有一定的竞拍热度。

  自二季度以来,房地产利好政策不断,在 房住不炒 的大方针下,诸多地方出台了相应的宽松政策,意在盘活市场与提升购房的积极性。市场预期的改善跌加集中供地城市的土拍门槛宽松,我们认为会在一定程度上提振房企拿地的信心,第二轮土拍部分城市或将迎来拿地的 窗口期 。

  值得注意的是,尽管政策 暖风 不断,但市场目前并未出现实质性的逆转,且多数城市政策出台仍以 试探 为主,落地效果尚未达预期。且 2022 年大部分房企将迎来偿债高峰,资金面的吃紧也是阻碍房企投资复苏的重要因素。在保交付、保现金流之下,全年投资态度仍会维持谨慎。

  从企业端来看,国央企 + 平台公司的强势局面不会反转,仍是集中供地的主力军。一方面在资金成本优势下,国央企持续在核心城市补仓优质土储;另一方面,在土地市场低位运行中,经济压力使得部分城市仍需平台公司 托底 。下半年我们认为,随着销售的复苏以及金融环境的相对宽松,民企会更多的参与到土拍中,且地方城投、平台公司的 托底 会有一定减少,主要原因在于部分平台公司不具备完全开发的能力,且持续托底对于资金要求也较高。对于部分房企而言,想要介入集中供地的核心城市,合作开发、联合开发或将是有效的渠道。

  在房企的城市选择上,聚焦高能级、聚焦核心城市的投资策略仍将延续。这一点从部分规模房企的表态也能看出,诸如万科、越秀、绿城等本就注重一二线的企业,表示将继续聚焦核心城市的土地资源。而部分以三四线为主的碧桂园、美的等,也在针对性的提出逐步退出低量级、低能级城市,布局高能级、确定性更强的城市。

  综合而言,土地市场的热度能否恢复,主要取决于民企拿地能力的恢复。相较之下,集中供地地块虽优,但普遍总价较高,而部分城市群核心三四线城市在经历过土地低潮后,整体盈利空间尚存,或将成为民企 复出 试水的首选。

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