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EMC全站:【依法守“复”】关于地产公司疫情期间相关政策的问答

  EMC全站:【依法守“复”】关于地产公司疫情期间相关政策的问答国枫律师事务所创立于1994年。经过二十余年的稳健发展,现已成为中国领先的具有高度专业性的特殊普通合伙制律师事务所。国枫总部位于北京,在上海、深圳、成都、西安和香港设有分所,目前拥有律师和专业人员400余人。

  不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况,疫情以及疫情防控措施一般属于法律规定的不可抗力。疫情或者疫情防控措施致使合同目的无法实现的,当事人可以根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第一项的规定主张解除合同;疫情或者疫情防控措施致使合同不能履行的,当事人可以根据《中华人民共和国民法典》第五百九十条第一款的规定主张免责或者部分免责。人民法院应根据疫情发生时间、发展期间、严重程度、地域范围等对合同履行的实际影响,考虑到疫情防控分区管理下封控区、管控区、防范区等区域阶梯式封控措施强度以及不同行业、不同纠纷受人员流动限制的影响程度等因素,综合判断疫情或者疫情防控措施作为不可抗力与合同履行障碍之间的因果关系。

  如果合同虽然仍有可履行性,但是因疫情或者疫情防控措施使得合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对一方明显不公平的,则可能构成情势变更。受到不利影响的当事人可以根据《中华人民共和国民法典》第五百三十三条第一款的规定与对方重新协商;在合理期限内协商不成的,当事人可以请求人民法院变更或者解除合同。

  建设工程合同双方当事人在不可抗力情形下,根据合同履行的诚实信用原则负有减损的义务。在疫情发生后,当事人应当积极采取措施,减少损失或防止损失的扩大,否则责任方应当对扩大的损失承担责任。

  发包人不得以工期紧张为由要求或者变相要求承包人未经报备、未落实防疫措施擅自复(开)工;不得为抢工期、赶进度而压缩合理工期。发包人确需在合理工期内赶工的,应当要求承包人按规定重新编制相关施工方案,确保工程质量和安全。因赶工所发生的费用由发包人承担。

  在符合不可抗力免责的事由发生后,承包人应当履行向发包人和监理人通知不可抗力发生的义务,书面说明不可抗力导致合同不能履行的情况,并应当在合同约定的期限内提供证据材料;合同未约定的,应当在合理期限内提供。

  依据:上海市司法局《关于新冠肺炎疫情影响下本市建设工程合同履行的若干指导意见》、最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》、上海市高级人民法院《关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答三(2022 年版)》

  (二)疫情或者疫情防控措施导致承包方未能按照约定的工期完成施工,发包方是否可以请求承包方承担违约责任?

  疫情或者疫情防控措施导致承包方未能按照约定的工期完成施工,发包方请求承包方承担违约责任的,人民法院不予支持;承包方请求延长工期的,人民法院应当视疫情或者疫情防控措施对合同履行的影响程度酌情予以支持。

  根据疫情防控要求,建设工程停工或者迟延复工,由此导致逾期竣工的,施工人可以不可抗力为由主张免除或者部分免除逾期竣工的违约责任,但其应按合同约定的程序,及时向监理、业主方提交相应签证单,办理相关确认手续。

  依据:上海高院《关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答三(2022年版)》、最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》

  可以,建设工程确因疫情影响造成工期延误的,发包人与承包人应当根据合同约定予以处理;合同未约定的,双方应当根据实际情况协商将合同约定的建设工期进行合理顺延。

  依据:上海市司法局《关于新冠肺炎疫情影响下本市建设工程合同履行的若干指导意见》

  因疫情造成停工损失以及成本增加的,合同有约定的,按照合同约定处理;合同未约定或者约定不明确的,合同双方按照公平原则合理分担。

  因疫情产生的停工期间费用,以及人工、材料和机械设备价格上涨等,导致合同履行困难的,可参照《上海市建设工程工程量清单计价应用规则》的有关规定,由双方协商签署补充协议。

  因疫情防控发生的口罩、测温计、消毒物品、临时隔离用房及其他防疫设施、防控人员费等费用,可计入工程造价,在工程建设费用中单列。

  因疫情防控,复(开)工人员需要隔离观察的,隔离期间所发生的费用由发包人与承包人协商合理分担。

  依据:上海市司法局《关于新冠肺炎疫情影响下本市建设工程合同履行的若干指导意见》

  1.出租主体为国有企业(指上海市、区国资委监管的市属、区属国有企业集团(含委托监管企业)及纳入合并报表范围内下属企业)的自有经营性房产和使用权房,普遍免除3个月租金。所有地区内的最终承租方,2022年免除3个月租金。最终承租方在2022年租期不满一年的,根据租期按比例享受免租。租赁合同存续期间,2022年被列为疫情中高风险地区所在的街镇行政区域内的最终承租方,或按有关部门防疫要求被封控、停业、征用房屋的最终承租方,以及全年经营亏损的最终承租方,经出具上述任一证明材料,2022年再免除3个月租金,全年合计可免除6 个月租金。最终承租方在2022年租期不满一年的,根据租期按比例享受免租。根据的精神,服务业小微企业和个体工商户普遍减免3个月租金要力争在上半年完成主体工作,补充减免3个月租金要在所在县级行政区域出现疫情中高风险地区后2个月内完成。

  2.出租主体为非国有企业的,因疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少,继续按照租赁合同支付租金对其明显不公平,承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的,可以引导当事人参照上海市有关租金减免的政策进行协商调解;协商调解不成,符合《中华人民共和国民法典》第五百三十三条情形的,可结合案件的实际情况,根据公平原则变更合同约定。受疫情或者疫情防控措施影响导致房屋无法正常使用,承租人以此要求出租人减免一定期限内的租金的,人民法院视情况(因出租人主动限制或房屋所在地采取疫情防控措施等导致承租人实际无法使用房屋,承租人提出减免租金请求的,一般予以支持。疫情不影响承租人占有使用房屋,承租人提出减免租金请求的,一般不予支持)予以支持。

  依据:上海市高级人民法院《关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答三(2022年版)》、上海市人民政府国有资产监督管理委员会,上海市住房和城乡建设管理委员会,上海市房屋管理局《上海市国有企业减免小微企业和个体工商户房屋租金实施细则》及解读、《上海市全力抗疫情助企业促发展的若干政策措施》、国务院国有资产监督管理委员会《关于中央企业助力中小企业纾困解难促进协同发展有关事项的通知》的有关说明

  (二)疫情期间,出租人能否以商业用房承租人迟延支付租金为由主张解除合同,并要求承租人承担违约责任?

  承租房屋用于经营,疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少,出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同,由承租人承担违约责任的,人民法院不予支持。

  依据:上海市高级人民法院《关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答三(2022年版)》

  此类纠纷应首先引导当事人协商调解解决。协商调解不成的,可结合合同约定的租期及履行方式、房屋实际占有使用情况、受疫情或者疫情防控措施影响程度等综合考量,按照公平原则妥善处理。因出租人主动限制或房屋所在地采取疫情防控措施等导致承租人实际无法使用房屋,承租人提出减免租金请求的,一般予以支持。疫情不影响承租人占有使用房屋,承租人提出减免租金请求的,一般不予支持。

  依据:上海市高级人民法院《关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答三(2022年版)》

  上海市建筑工地根据疫情情况分为红色、黄色和绿色三种类型,针对每一种类型施行不同管控措施。红色工地管控措施最严格,黄色工地、绿色工地依次降低管控层级。能否继续施工取决于工地的情况属于上述第三条分色管理的哪一种,分别为:

  1.工地出现初筛阳性人员、混管阳性人员、抗原阳性人员、核酸检测显示“待复核”人员等情况的,标记为红色工地,并实施全面停工、全封闭管理,对生活区、办公区、施工区进行分区隔离,除保供人员外不得流动,工地全部区域应每6小时进行一次全面消杀。工地现场非隔离点内人员应每日抗原检测,并严格按属地防疫部门要求开展核酸检测。

  2.工地出现密接、防疫应急项目建设回流人员、转运回流人员、4月25日起无核酸记录人员、无7天内核酸记录人员等情况,标记为黄色工地,工地内的各类活动应分班组错峰开展。原则上不进行人员交流,确需交流的由工地疫情防控小组向工程监督机构提出申请,并按规定提供核酸阴性证明或“复工码”,符合相关要求的准予流动,现场抗原检测,结果阴性的方可实施点对点闭环流动。工地现场隔离点、门卫房、过渡区应每6小时进行一次消杀,其他区域应每8小时进行一次消杀。现场非隔离点内人员应每2天进行一次抗原检测,并严格按属地防疫部门要求开展核酸检测。

  3.除被标记为红色和黄色工地以外的其他建筑工地,标记为绿色工地,有条件进行人员交流,对进场人员严格核查48小时内核酸检测阴性证明或“复工码”,进场时应进行抗原检测。新进场和返岗人员需设置2天隔离观察期,落实独立住宿和卫生条件。按照相关文件要求可有序开展复工复产。

  另外,按照上海市三区划分标准,建筑工地所在社区被划定为“封控区”或“管控区”的,对该建筑工地进行提级管控(即本应绿色标黄色,本应黄色标红色)

  具体细节请根据《上海市建筑工地疫情防控工作指南1.0版》实施,此处对总体要求进行阐述:

  1.实现封闭式管理,建筑工地应实施全封闭式管理,原则上人员只进不出,最大限度减少人员的聚集和流动。

  2.全面核酸检测,建筑工地所有现场人员应全面全员做好核酸检测工作,必须服从属地街镇核酸检测(含抗原试剂检测)具体工作要求。

  3.工地疫情防控小组应严格执行主要负责人24小时到岗值班制度。值班人员必须保持通讯畅通,认真开展每日安全巡查,做好巡查记录。

  4.密切关注形势变化,工地疫情防控小组应密切关注疫情发展形势变化,及时根据市委市政府及相关疫情防控主管单位的最新要求,更新完善疫情防控预案。

  5.及时学习防控要求,工地疫情防控小组要及时梳理疫情期间相关专题会议精神和管理文件,并做好学习、交底和归档工作。

  6.全员实名制,总包单位应按规定将全数人员录入(或接收)到本市建筑工地实名制登记系统。

  依据:上海市住房和城乡建设管理委员会和上海市卫生健康委员会《上海市建筑工地疫情防控工作指南1.0版》

  依据:上海发展改革委员会《上海市重大工程建筑工地复工复产疫情防控指引(1.0版)》

  (一)劳动者受疫情或疫情防控措施影响无法正常出勤上班的,用人单位应如何支付劳动者工资报酬?

  劳动者受疫情或疫情防控措施影响无法至用人单位正常出勤上班,其主张用人单位支付工资报酬的,可按以下情形区分处理:

  1.用人单位安排劳动者以居家办公、远程办公等方式提供正常劳动的,视为劳动者正常出勤,用人单位应按劳动者正常出勤时的工资标准支付其工资报酬;

  2.用人单位未安排劳动者居家办公、远程办公,或者劳动者无法通过上述方式提供劳动的,用人单位可安排劳动者在上述期间优先使用带薪年休假、企业自设福利假等各类假期,并按相应假期的工资标准支付劳动者工资报酬;

  3.不存在上述两种情形,或者因疫情或疫情防控措施导致劳动者无法正常出勤上班的期间超过劳动者各类假期累计天数的,用人单位可参照国家关于停工、停产期间工资支付的相关规定与劳动者协商,在一个工资支付周期内按照劳动合同约定的工资标准支付劳动者工资报酬;超过一个工资支付周期的,按有关规定发放生活费。

  依据:《中华人民共和国劳动合同法》、人力资源社会保障部,全国总工会,中国企业联合会,中国企业家协会,全国工商联《关于做好新型冠状病毒感染肺炎疫情防控期间稳定劳动关系支持企业复工复产的意见》(人社部发〔2020〕8号)、上海高院发布处理涉疫劳动纠纷的12个问答

  (二)用人单位受疫情或疫情防控措施影响致生产经营困难的,是否可缓发劳动者工资?

  根据人力资源社会保障部等部门《关于做好新型冠状病毒感染肺炎疫情防控期间稳定劳动关系支持企业复工复产的意见》的有关指导意见以及《上海市企业工资支付办法》第十条的规定,企业受疫情或疫情防控措施影响致生产经营困难,暂时无法按时支付工资的,经与工会或职工代表协商同意后,可暂时延期支付劳动者工资,但延期支付时间一般不超过一个月。

  依据:中国企业家协会,全国工商联《关于做好新型冠状病毒感染肺炎疫情防控期间稳定劳动关系支持企业复工复产的意见》(人社部发〔2020〕8号)、上海高院发布处理涉疫劳动纠纷的12个问答

  (三)劳动者不同意用人单位居家办公、远程办公安排,以用人单位未提供劳动条件为由提出解除劳动合同并要求用人单位支付经济补偿的,应如何处理?

  因疫情或疫情防控措施影响,劳动者无法到岗提供正常劳动的,用人单位通过民主协商或与劳动者沟通等程序,安排劳动者居家办公、远程办公,是企业与劳动者双方共同应对疫情而采取的方式,对保障劳动者劳动权利及维持企业正常运转均具有积极作用。如用人单位对居家办公、远程办公等工作安排妥当合理,并未侵害劳动者合法权益的,劳动者应予积极配合。劳动者以用人单位未按劳动合同约定提供劳动条件为由提出解除劳动合同,并要求用人单位依据《中华人民共和国劳动合同法》第四十六条的相关规定支付经济补偿的,不予支持。

  1.企业职工线上职业培训补贴受疫情影响的各类企业、社会组织等用人单位对本单位实际用工的从业人员开展的与本单位主营业务相关的各类线上职业培训,按照有关规定给予线上职业培训补贴。企业职工线上职业培训补贴标准为每人每个培训项目600元,每个项目培训课程时长不少于24课时。新政策明确,2022年企业职工线上培训每人最多可享受补贴3次(3个项目)。参加多个项目时,上一个培训项目结束后才能参加下一个培训项目,同一职工同一培训项目不得重复享受补贴。

  2.延续执行阶段性降低失业保险和工伤保险费率政策。上海市失业保险继续执行1%的缴费比例,其中单位缴费比例0.5%,个人缴费比例0.5%。本市一类至八类行业用人单位工伤保险基准费率,继续在国家规定的行业基准费率基础上下调20%。社会保险经办机构按照规定考核用人单位工伤保险浮动费率时,按照调整后的行业基准费率执行。

  3.对已发放的创业组织或个人创业担保贷款,因受疫情影响流动性遇到暂时困难的,可向经办银行申请展期还款,展期期限原则上不超过1年,并可继续享受贴息支持。

  依据:上海市人力资源和社会保障局,上海市财政局关于印发《本市人社领域全力支持抗击疫情的若干政策措施》的通知、上海市人力资源和社会保障局《企业职工线上职业培训补贴再发力!2022年每人享受补贴由1次扩大到3次!(附各区申请指南)》、上海市人力资源和社会保障局,上海市财政局,国家税务总局上海市税务局《关于继续阶段性降低本市城镇职工社会保险费率的通知》

  支持企业缓缴住房公积金。企业受疫情影响存在困难的,向中央国家机关住房资金管理中心(以下简称资金中心)提出申请,即可缓缴住房公积金。缓缴期间,住房公积金视同正常缴存,职工提取住房公积金和申请住房公积金个人住房贷款(以下简称个人贷款)不受影响。个人贷款不作逾期处理。职工受疫情影响存在困难,未正常偿还个人贷款的,不作逾期处理,不计罚息,不作为逾期记录报送征信部门。(上述政策实施时限暂定至2022年12月31日)

  包括:优化单位汇缴方式,倡导单位采用主动付款方式汇缴住房公积金,简化已故职工小额提取证明材料,开办住房公积金冲还贷业务,扩大告知承诺制事项范围,深化“跨省通办”服务,倡导线上业务,提倡单位和职工通过线上渠道足不出户、安全便捷办理5大类32项住房公积金业务,改进线下业务。

  依据:中央国家机关住房资金管理中心《关于落实阶段性支持政策加强中央国家机关住房公积金服务保障工作的通知》

  1.对按月、按季申报的纳税人,将4、5月份的申报纳税期限延长至5月31日。

  2.纳税人受疫情影响,在2022年4、5月份申报纳税期限内办理申报仍有困难的,可以依法向税务机关申请办理延期申报。纳税人可通过国家税务总局上海市电子税务局(“我要办税”—“税务行政许可”—“对纳税人延期申报核准”)办理延期申报手续。

  依据:国家税务总局上海市税务局《关于延长2022年4、5月份申报纳税期限有关事项的通告》

  1.提高政府性融资担保业务规模,推动政府性融资担保机构为符合条件的中小微企业和个体工商户提供融资增信支持,进一步提高担保风险容忍度,扩大融资担保规模和覆盖范围,帮助受疫情影响较大的企业续保续贷。加大对受疫情影响个人和企业的创业担保贷款扶持力度,受疫情影响较大的创业组织和个人可向经办银行申请创业担保贷款展期还款,原则上不超过1年,并可继续享受财政贴息支持。

  2.降低各类企业融资担保费率,对防疫重点企业和受疫情影响较大的中小微企业2022年新申请的银行贷款,市融资担保中心融资担保费率为0.5%,再担保费率减半收取,对创业担保贷款继续免收担保费。

  3.中央汽车企业所属金融子企业发挥引领示范作用,对2022年6月30日前发放的商用货车消费贷款给予6个月延期还本付息政策支持。支持配合上下游中小企业开展供应链融资,推动自身优质资信与产业链供应链中小企业共享,及时对本企业的应付账款、票据进行确权,严禁高息套利。同时,持续推进保函(保险)替代现金保证金,不得违规超比例收取保证金,不得限定提供保证方式,及时退还到期保证金,努力帮助上下游中小企业拓展融资渠道、获取低成本资金、减少资金占用。

  依据:上海市地方金融监督管理局关于印发《上海市全力抗疫情助企业促发展的金融支持举措》的通知、国务院国有资产监督管理委员会《关于中央企业助力中小企业纾困解难促进协同发展有关事项的通知》的有关说明

  1.对困难企业新增贷款给予贴息支持,运用现有的专项扶持资金,对零售、交通运输等行业受疫情影响较大的困难企业,由相关主管部门确定企业名单并经审核后,对其2022年新增贷款给予贴息,由市、区两级财政资金给予支持。(具体按相关主管部门规定执行)

  2.继续实施新型基础设施建设贴息,根据《上海市新型基础设施建设项目贴息管理指导意见》,对符合条件的项目给予贷款贴息支持。

  依据:上海市地方金融监督管理局关于印发《上海市全力抗疫情助企业促发展的金融支持举措》的通知

  包括坚决配合价格、市场监管等部门清理转供电环节不合理加价,有序推进“转改直”,对特困行业小微企业和个体工商户实行用电阶段性优惠,实施“欠费不停供”、允许6个月内补缴,对中小企业宽带和专线%,优化服务节约中小企业“脚底”成本,为中小企业减免用云、用平台费用等。同时,强化煤电油气运等保供稳价,促进物流保通保畅,努力为中小企业提供精准高效便捷服务和充足可靠优质供给。

  依据:国务院国有资产监督管理委员会《关于中央企业助力中小企业纾困解难促进协同发展有关事项的通知》的有关说明

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