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注意!这波救市的真正目标只有二线城市!

  注意!这波救市的真正目标只有二线城市!土拍过程还算顺利。15 宗土地,用了一上午的时间全部搞完,揽金 106.74 亿。

  土拍结果出来的一瞬,估计很多人松了一口气,财政的压力终于可以稍稍缓解了一些。公务员和事业单位拖欠的绩效工资和奖金终于可以发放了。

  至此,全国 22 个集中供地的城市,全部完成了 2022 年的首轮土拍。

  这轮土拍能顺利完成,非常不容易。不比去年供地的苛刻和傲娇,各个地方政府今年为卖地真是绞尽了脑汁。

  该放低姿态要放低姿态,之前的拿地门槛往下降降。主流二线城市纷纷取消了竞自持、竞配建地要求。

  该拿出诚意拿出诚意,把珍藏的好地块端上货架,如广州的首轮土拍,将海珠、荔湾等中心区的优质地块拿了出来。该给房企送春风就送春风,土地款可以分期或延期,如重庆,首批推出的 13 个地块中,渝北区和沙坪坝区的两个地块可以分两期付款,剩余土地款给了 90 天的延期。在助力拍地上,地方政府把能做的都做了,再加上国央企和城投的兜底,才算取得了这么一点小小的成绩,顺利渡过了第一次集中土拍。

  当然,渡过了第一批次土拍,还有第二批次,一年三次集中土拍,部分城市如武汉、青岛、郑州、重庆等城市还将供地频率调整为 4 批次。

  这种节奏和频率,不是光在拍地规则和诚意上去下功夫就能搞定的。最关键、最根本的还在于让萧条的楼市行情逐渐回暖,回归到正常的水平。

  自 3 月郑州的 19 条新政以来,全国重点二线城市,都纷纷祭出了大招。

  郑州赶了个早集,通过 19 条新政,放松了限购、取消认房又认贷,调整了差额税,后期又二套降低至 40%。

  南京 35 天内 6 次松绑楼市,外地购房补交 6 个月社保即可购房,多孩儿家庭可购三套,调整限购区域,仅剩建邺区、鼓楼区、秦淮区、玄武区四区限购。

  佛山,两次调整政策,限购区仅剩祖庙、桂城和大良,其余全部为非限购区,非限购区全部首付 20%。

  武汉,扯掉了强二线城市所有的遮羞布,外地人补缴 6 个月社保或个税即可买房,主城区最高可买 4 套。……西安、合肥、苏州、东莞、杭州等之前的重点二线城市都纷纷加入救市的大潮之中。各个城市争先恐后地祭出大招,一个比一个激进,一个比一个生猛。

  此情此景,似曾相识。时间彷佛倒退到了 2015 年,在那场持续几年席卷全国的楼市去库存运动中,全国大中小城市的楼市迎来了史无前例的暴涨行情。

  这四个一线 个大中城市新建商品住宅价格指数中表现良好,但实际的市场表现并没有如宽泛的数据体现的那样乐观。

  如深圳,成交量还在低位徘徊。深圳 5 月新房住宅成交仅 1877 套,环比下跌了 34.5%,二手房网签虽然较 4 月环比上涨了 24.6%,但受二手房指导价的影响,成交套数仅 2318 套,与之前的 5000-6000 套的正常交易量远不能比。

  如北京,楼市刚从疫情之后的静默期爬起,5 月北京二手房成交 8600 套,与 2021 年的 18838 套相比,成交量跌了 54%。

  如广州,还在高库存的泥潭里不能自拔,二手房日均成交量徘徊在 40-60 套,除了珠江新城和琶洲一众豪宅价格上扬之外,其余楼盘的销售全靠以价换量。如上海,还处于疫情解封后的楼市混乱期,少数天价豪宅的火热行情,带动不了整个上海的楼市大盘。即使遭遇疫情,即使楼市内部分化震荡,即使成交低迷,四个一线城市依然咬紧牙关不放松,没有一点松绑的迹象。

  站在单一城市的维度来看,确实会看不懂这些城市的操作。但是如果放大视角,站在全国一盘棋的维度上去看,就能看出答案所在。

  四个一线城市,是全国经济的领头羊。而剩余的三十来个二线城市,是全国经济大盘的中坚力量。

  要稳住这些二线城市的经济,就得稳住它们的地方财政,稳住财政,就得稳住它们的楼市。

  不控一线城市,二线城市的楼市救不成。四大一线的资金吸附力太强,会迅速将市场上有限的资金抽空。

  委屈四大一线城市的楼市,为二线城市的楼市开路,是稳定经济和楼市大盘的必作举措。

  看似轰轰烈烈,看似不顾一切,看似全部放开。但真正看透这场救市背后的真实用意,就大概能猜出此轮行情的终点了。

  只要这些二线的楼市渐渐稳住,地方财政有了可以正常循环,松绑的政策就会悄然退出。

  在一轮又一轮的调控中,我们的政府已经对于精准调控政策的使用已经到了炉火纯青的地步。

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